2016年上半年成都房地產市場研究報告
[摘要]
2016年上半年，成都市場整體呈現出溫和上漲的態勢，一方面是受首付比例下降、交易稅費調減等利好政策影響，另一方面是受一線和熱點二線城市大幅上漲的帶動。
2016年上半年，成都市場整體呈現出溫和上漲的態勢，一方面是受首付比例下降、交易稅費調減等利好政策影響，另一方面是受一線和熱點二線城市大幅上漲的帶動。上半年，成都累計成交商品住宅1215.7萬平方米，較去年同期增長15.3%。其中，主城區共計成交469.1萬平方米，較去年同期增長12.5%，近郊共計成交746.6萬平方米，較去年同期增長17.2%。成交價格方面，上半年成都主城區成交價格為10675元/平方米，較去年同期上漲11.9%，近郊成交價格為5935元/平方米，較去年同期上漲1.9%。
政策環境
1、全國政策： 層面地產政策趨穩，地方強化因城施策，熱點城市漸收緊
年初 信貸財政政策調整促進需求釋放，長效機制完善推進住房制度改革。2月購房門檻再度降低，不 限購 城市首套房首付比例低為20%，同時再降準0.5個百分點。財政政策也積極調整，下調非一線城市房地產交易環節契稅、營業稅，促進需求釋放。同時住房制度改革穩步推進，長效機制逐步完善。兩會及十三五多鏡頭行車記錄器規劃綱要均提出鼓勵剛性和改善性需求，建立購租並舉住房制度。《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》出臺，對加快培育和發展住房租賃市場有瞭更具體的規范。長三角、成渝及哈長城市群規劃落地，農村 兩權 抵押貸款、房地產業 營改增 、各地不動產登記工作也順利推進。
地方政府因城施策力度加大，熱點城市政策持續收緊。當前城市分化格局明顯，部分熱點城市在持續寬松政策影響下，市場呈現過熱發展趨勢，一線城市已率先出臺調控收緊措施，滬深限購加碼，上海實施房地產金融宏觀審慎管理，北京通州將商業納入限購范圍，一線城市周邊部分三四線城市也開始加強樓市管控穩定房價。合肥、廈門、蘇州、南京等強二線城市房價地價領漲全國，合肥對 現象進行嚴控，同時收緊信貸政策為樓市降溫，蘇州、南京出臺措施限房價地價，天津、武漢、青島收緊公積金貸款政策。而部分二線及多數三四線城市庫存壓力依然嚴峻，市場仍以去庫存、促消費為主基調，供應端實行差別化供地政策，優化供應規模和結構等措施，需求端仍通過信貸調整、稅費減免等刺激需求釋放。
2、成都政策：去庫存促消費，供給側結構性改革措施細化
2016年上半年，成都市場雖有回暖跡象，但去庫存依然是重要任務。從出臺的樓市措施來看，主要通過調節供需兩端，改善市場環境，刺激需求釋放。需求端通過信貸調整、稅費減免等刺激需求釋放，並將需求拓展到農民工等新市民；供應端通過調整供應規模和結構，實施差別化供地政策，大力推進貨幣化安置，支持商品房庫存向租賃房及公租房供應轉化，推動房地產功能轉型等。
市場分析
1、商品住宅：市場升溫，量價均上漲
a、需求：市場溫和升溫，成交量同比增長
圖：2011-2016年上半年成都商品住宅月度成交量走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
市場逐步升溫，6月成交創近兩年新高。2016年上半年，成都商品住宅月均成交202.6萬平方米，同比增長15.3%， 量為近五年來同期第二高，僅低於2013年同期水平。具體來看，年初市場在上年末沖刺後進入盤整期，整體表現欠佳；2月受春節假期影響，成交量繼續走低，創上半年低水平；3月，在首付比例和契稅下調之後，購房門檻降低，成交量大幅增加至220.8萬平方米，4月，成交量趨穩，共計228.4萬平方米；5月，在一線、熱點二線城市的帶動和利好政策持續影響下，成交量繼續攀升至255.6萬平方米，6月，成交量微幅上漲0.3%，至256.3萬平方米，創近兩年新高。
圖：2011-2016年上半年成都商品住宅成交量及同比增速
數據來源遊覽車行車紀錄器推薦：CREIS中指數據，fdc.fang.com
主城區和近郊商品住宅成交量均同比增長，近郊增幅較大。2016年上半年，主城區商品住宅共計成交469.1萬平方米，同比增長12.5%；近郊共計成交746.6萬平方米，同比增長17.2%， 值為近三年同期高水平。
圖：成都各區域商品住宅成交面積及同比增速
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
多數區域成交量同比增長，天府新區增幅大。從各區域成交 值來看，高新區成交面積大，為161.1萬平方米；其次是雙流，成交面積為156.1萬平方米；武侯區成交面積小，僅27萬平方米。從相對值來看，大部分區域成交面積同比增長，其中，天府新區增幅大，為55.1%，其次是溫江，增幅為36.9%；武侯區和新都成交面積較去年同期減少，分別減少17.2%和18.9%。
圖：成都商品住宅分面積段、分價格段成交占比
數據來源大車專用行車紀錄器推薦：CREIS中指數據，fdc.fang.com
中小戶型、中低價位為成交主力。從成交面積段占比來看，成都市場以70-90平方米戶型為成交主力，成交占比超四成；其次是90-110平方米的戶型，成交占比近三成；110-130平方米和50-70平方米戶型成交占比均在一成左右。從成交價格段占比來看，5000-6000元/平方米產品成交占比大，接近三成；其次是5000元/平方米以下產品，成交占比在兩成左右。
b、供應：主城區供應趨緊，近郊供應同比增長
圖：2011-2016年上半年成都商品住宅供應量及同比增速
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
主城區供應同比減少，近郊供應同比增長。2016年上半年成都主城區商品住宅供應量為330.8萬平方米，較去年同期減少23.3%， 量為近幾年同期低水平。由於主城區市場需求旺盛，庫存量少，加之前期土地供應不足，致使商品住宅供應量減少。近郊商品住宅供應量為560.9萬平方米，較去年同期增長12.6%。雖然去庫存依然是近郊的重要任務，但今年上半年近郊不少項目銷售去化良好，為瞭抓住市場良機，開發商加快推貨節奏，以期盡快出貨，致使供應量增加。
圖：成都各區域商品住宅供應面積及同比增速
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
半數區域供應量同比增長，天府新區增幅大。從 量來看，2016年上半年，龍泉驛商品住宅供應量大，共計119.1萬平方米，其次是高新區，供應量為114.5萬平方米，武侯區供應量少，僅14.2萬平方米。從相對值來看，天府新區供應量同比增幅大，為69.3%，其次是溫江，增幅為30.5%，主城六區中除金牛區供應量同比增長外，其他各區均同比減少。
c、價格：主城區價格持續上漲，近郊價格起伏波動
圖：成都主城區和近郊商品住宅成交價格走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
主城區價格持續上漲，6月創年內新高，近郊價格有漲有跌。2016年上半年受多種利好政策影響，改善性需求持續釋放，成都主城區改善型項目居多，成交結構的變化致使主城區成交價格持續上漲，6月成交價格達10873元/平方米，創年內高水平，並且上半年各月成交價格均在萬元以上。近郊成交價格在2月份達到年內高水平，為6051元/平方米，3月份成交價格下降2.7%，隨後三個月成交價格連續上漲，漲幅分別為0.4%、0.3%、0.4%。
圖：成都各區域商品住宅成交價格
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
錦江區成交價格領跑市場。從各區域成交價格來看，錦江區成交價格高，為11484元/平方米，其次是青羊區，成交價格為11216元/平方米，主城六區中除成華區成交價格在萬元以下，其他區域均在萬元以上。近郊天府新區成交價格高，為7491元/平方米，其次是雙流，成交價格為6107元/平方米，郫縣和龍泉驛成交價格相差不大。
2、土地：土地供應同比減少，成交同比趨穩，住宅用地價格同比上漲
a、供需：土地供應同比減少，成交同比趨穩
圖：成都市住宅、商辦推出面積及成交面積
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
住宅用地推出量和成交量與去年同期相近，商辦用地推出量和成交量均不及去年同期。推出方面，2016年上半年成都共計推出兩類用地568.3萬平方米，較去年同期減少5.8%。其中，住宅用地累計推出409.7萬平方米，同比減少1.4%；商辦用地累計推出158.6萬平方米，同比減少15.6%。成交方面，上半年成都共計成交兩類用地416.2萬平方米，較去年同期增加1.2%。其中，住宅用地累計成交292.8萬平方米，同比增加4.6%；商辦用地累計成交123.4萬平方米，同比減少5.9%。
b、成交價格及溢價率：住宅用地成交價格同比上漲，商辦用地成交價格同比下降
圖：成都市住宅用地、商辦用地成交樓面價格及平均溢價率
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
住宅用地成交樓面價創新高，商辦用地成交樓面價下行。2016年上半年，成都住宅用地成交樓面價為2661元/平方米，受多宗主城區地塊高價成交影響，成交價格同比上漲36.1%。商辦用地成交樓面價為860元/平方米，同比下降24.2%。
地塊競爭激烈，溢價率上漲。2016年上半年，受數宗 地塊高溢價成交影響，成都住宅用地溢價率大幅提升至43.0%，為近幾年來高溢價率水平。受商業物業市場不景氣影響，商辦用地溢價率大幅下滑，僅0.2%。
c、 出讓金：住宅用地出讓金同比上漲，商辦用地出讓金同比大幅下降
圖：成都市住宅、商辦用地出讓金總額及同比增長率
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
住宅用地出讓金創新高。2016年上半年，成都住宅用地出讓金額達232.6億元，大型車行車紀錄器推薦較去年同期增長38.5%， 值為近六年來高水平。商辦用地出讓金額為22.1億元，較去年同期減少68.7%。
2016年下半年成都房地產市場展望
1、 主城區價格仍有上漲空間，近郊庫存量大，價格上漲空間較小
主城區市場容量有限，資源愈加稀缺。6月29日，11宗主城地塊遭40傢房企哄搶，表明主城地塊越來越珍貴，主城拿地難度越來越大，加上剛頒佈的《供給側改革意見》提出適度降低 城區開發強度，減少房地產建設總量，致使後期主城土地供應更少。一方面，主城區後續存量和供應量逐步走低，地價推高房價；另一方面幾傢大房企補足瞭 土地的儲備，未來開發商著力改善產品，必將帶來房價的結構性增長，終促使主城價格上漲。近郊雖為主力成交區域，但庫存量高企，去庫存仍然是近郊的重要任務，價格上漲空間不大。
2、 受前期市場需求釋放影響，下半年商品住宅需求或將趨穩
2016年上半年，成都市場整體呈現出溫和上漲的態勢，一方面是受首付比例下降、交易稅費調減等利好政策影響，另一方面是受一線和熱點二線城市大幅上漲的帶動。市場需求在上半年得到有效釋放，尤其是改善性需求上半年釋放量大，在市場容量並未明顯增加的情況下，預計下半年需求大漲的可能性不大，整體呈趨穩的態勢。
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